Quais são as garantias em um contrato de locação imobiliária?

As garantias no contrato de locação imobiliária têm como objetivo assegurar o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino no decorrer do tempo de locação, por isso são de grande importância.

Os contratos de locação podem ser celebrados de forma verbal ou escrita, mas se recomenda que todos os termos do contrato sejam estabelecidos de forma escrita, inclusive, a garantia.

É a Lei 8.245/91 que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos e o artigo 37 prevê as modalidades de garantias que podem ser exigidas pelo locador no ato de celebração do contrato. São elas:

1) Caução;

2) Fiança;

3) Seguro Fiança; e

4) Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento.

É importante destacar que a mesma lei determina que as garantias locatícias não podem ser cumuladas, isto é, não é permitido que sejam estabelecidas diversas formas de garantias para um único contrato de locação vigente. Assim, deve-se eleger a garantia que melhor atenda o interesse de ambas as partes (locador e locatário).

Como funciona cada modalidade de garantia?

A caução pode ser prestada em dinheiro, bens móveis ou imóveis, ou em títulos e ações. Geralmente, essa modalidade de garantia é exigida em dinheiro no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel. Sendo assim, a garantia é limitada ao valor prestado em caução.

Quanto a fiança, esta é a mais utilizada entre as garantias da locação. Trata-se de garantia pessoal, segundo a qual um terceiro garante, com lastro em seu patrimônio pessoal, o cumprimento das obrigações do inquilino. Nessa modalidade, a garantia está limitada ao patrimônio do fiador.

O Seguro Fiança, por sua vez, é o tipo de garantia mais eficiente, mas, por outro lado, a mais onerosa para o inquilino, pois ele deverá contratar uma seguradora para garantir suas obrigações no contrato de locação. Ou seja, caso o locatário deixe de honrar os deveres do contrato a seguradora indenizará o locador nos limites da apólice contratada.

Por último, a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento é a mais sofisticada das garantias e ao mesmo tempo a menos popular. Em caso de inadimplemento do inquilino, o locador exigirá a transferência das quotas do fundo de investimento a seu favor. Assim, a garantia está limitada ao valor das quotas do fundo adequada as variações do mercado de investimentos.

Todas as modalidades de garantia trazem vantagens e desvantagens em relação umas às outras, sendo necessária a avaliação de cada caso para se determinar a garantia do contrato de locação que melhor atenderá os interesses dos contratantes.

É possível fazer um contrato de locação imobiliária sem garantias?

Cabe esclarecer que, os contratos de locação podem ser pactuados sem que seja fixada uma garantia, o que não induz, necessariamente, uma desvantagem para o locador.

Os contratos de locação desprovidos de garantia os alugueis devem ser quitados, antecipadamente, ou seja, até o 6º (sexto) dias útil do mês vincendo, diferentemente dos contratos que privilegiam a garantia, segundo os quais o vencimento dos alugueis se dará no mês subsequente a ocupação do imóvel.

Além disso, em caso de inadimplência dos contratos desprovidos de garantias, o locador poderá obter liminar de desocupação do imóvel, antecipando a retomada do imóvel no início do processo de despejo, alcançada normalmente mediante sentença no final do processo nas ações de despejo cujo objeto é um contrato de locação com garantia.

Logo, determinar a melhor forma de pactuar um contrato de locação não é tarefa fácil, pois há variações que devem ser observadas, por isso, é válido consultar um advogado especialista que analisará os interesses das partes e os riscos da transação, assim como qual modalidade de garantia melhor se adapta ao caso concreto ou, ainda, se pode ser dispensada a garantia visando outros benefícios desta relação negocial.